Hatebladder

借金の「リスク」と銀行の「陰謀」と不動産の「価値」について - よそ行きの妄想

「10年以上のローンはだめです - Chikirinの日記」という記事について、ちきりんさんもたまにはわけわかんないこと書くのだなと思って見ていたら、気づけばなにかものすごい量のブックマークがなされており、しかも、こともあろうか「なるほど」とか言っちゃってる人が多いようなので、ここはひとつ相変わらずカネまわりの話には疎いはてなーどもにどこがおかしいか教えてやろうと思った。 借金は「リスク」かみんな...

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http://d.hatena.ne.jp/chnpk/20091016/1255704727

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• T-norf どっちかと言えばこっちが正しいと思う。利払いと不利になる条件以上の「価値」があれば借金しないと損。ただ、リスクは単に危険という意味でもいいし、オプションを減らすのもリスク増ってことで、ここは勇み足かな
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• crosscrow 家に住み続けるってのは都会の人には理解できない感覚なのかもなー。せいぜい犬小屋で一生を過ごしてくださいまし。　//祖父の住む母屋は築100年くらいだけど木造建築の頑丈さは異常杉。
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• yura_saito んーリターンきちんと評価した上でリスクとるかどうか決めればいい、よね？
• caquu 最近のニュース見ると隣人のリスクが高い印象。
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• irose 不動「産」の扱いとしてはこれが正解。君らは賃貸で家賃を払い、オーナーは戸建てに住んで家賃収入。気づこうよ／家賃は消える金、ローンは「産」に置き換わる金。産から金に戻せるように普段から不動産を扱いなさい
• mpresso リスクという話ならその通りだと思うが、Chikirinが言いたいこととは違うな
• tittea 家買うのにレバレッジかけすぎとかバランスシートが悪化するとかある気がするんだけどそういうわけじゃないのかな。。
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• stellaluna やっぱり次に買う時は中古を即金で買おう。できれば趣味のいいリノベーション物件がいいな！
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• SABAKU 狂気の沙汰もそれらしい理屈こねれば尤もらしく聞こえるという典型。融資する額の価値の無いものにその額を融資するのは返済能力を評価してるから？実際の価値より高いものを買わされている時点で騙されてる訳で。
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• petronius7 2人の議論がかみ合わないのは、一方が買う「人」を見てるのに対し、一方が買われる「不動産」を見てるからだな。
• hejihogu
• superartlife 性格が悪そうだという事は分かった
• yasumasu 見事に洗脳されてますね。自分の頭で考えなおしましょう。
• s_mori
• maakunh 持ち家 vs 賃貸の論争はいつ見ても面白い。最近はどちらがいいのか判断に迷うような時なのだと思う。30年、40年と同じ状態でいられないという不安を持つ人が多いことの表れだろう。
• mok024
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• accent_32 利息分は損失だと思うんだけど・・・。家を買ってはいけないのではなく10年を超える借金をしてまで買うものでは無いって話。ブクマ稼ぐにはいい効果だけど見当違いじゃないかな？
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• SUGIO 元記事は分不相応なロングポジを取るなという話なんだろうな。買うリスクはあるでしょう。
• satomi_hanten ノンリコースについては言及なし？//鳥が先か卵が先かみたいなもんで金があるなら誰だって一括で買うっつー結論ありき議論をしてもしゃーない気がする。
• soranopapa
• bookmarker98 資産形成の点で見ると持ち家は不利。とすると、持ち家に対する様々な価値をどう金銭と対比するかだよね。職業、家族構成、地域に対する思い入れとかかんとか。後はロマンか。一国一城の主的な。それ結構デカイよね。
• hiroki-u 要するに、どちらの商品も、極めて大きなマーケットで、極めて大規模に取引されている、極めてメジャーな商品なのであって、その市場価格がそんなに大それた非合理を許容するはずがないのだ。
• kokogiko
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• keigoi 元記事は「このご時世、自分の将来の支払い能力とその時点での清算価値を考慮に入れてローンを試算しましょうね」という話だと理解していたけど。。。
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• masahiro1977 米国やバブル期の日本のように不動産の価値が年を重ねてあがっていくのと比べると、日本の今の不動産業界はリスクが高いとは思う。
• betelgeuse 板(土地)の上に火のついたローソク(家)が乗っている。「10年後も素晴らしくいい板ですよ」
• nakagawax 「何故家を長期のローンで購入するか。それは単に長期間住むからである。」って、そんなワケないでしょ。長期のローンすればするほど、利子が高くつくんだから、長く住むのでもローンを短くするにこしたことない。
• jay777
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• Yagokoro えーと、かなり馬鹿な事書いてあるので、みんな信じちゃ駄目ですよ。まあちきりんのエントリもアレな部分はあるけどこっちは酷すぎ。リスクとは不確実性の事。住宅購入は不動産投資なのでリスクそのものです。
• xylo リスクがあるのはローンよりも収入なんだから、３０年なんてとてもとても
• Beirii かつての好景気時に持ち家崇拝を煽って甘い汁を吸っていた者達がいたのだとすれば、この不況下に賃貸崇拝を煽って甘い汁を吸おうとする者達もいるんだろうと思う。/後悔しない決断と生き方をしていきたいものだ。
• asrog "銀行だって不良債権化は嫌""オプションバリュー"/家買って転勤で二重払いになるのが怖い。地場企業とか地方公務員になれれば家が持てるのかな。
• deadcatbounce 応援ぶくま / ブクマ見ると、ちきりん信者みたいなのって多いのな。おまいら、あのエントリーはひどいんだぞ。
• dezainsuki この人は何が目的でこんなに煽るんだろう
• kyuxyu "10年以上のローンはだめです"のアンチテーゼ。ローンを組むときはあの記事とこの記事を両方読んで、もう一度考えたい。
• yhira0202
• yoinak
• goodfield 両者で「リスク」の定義が違うのは分かるが、どう違うかを明確に説明して欲しい。世の中の争いごとの99%は「言葉の定義の相違」に帰着すると思う。
• zcodeak
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• myama02
• Tesh 持ち家派は惰性で持ち家派になってる面が多分にあろうから（経済環境の違いを無視して昭和の人生をトレースしようとする。親も子に家を買えと言う）、２つのオプションが同程度に合理的だとは信じられない。
• toaruR 衣も食も下がった。住だけはなかなかそうもいかない。特に価値観面で相対的に住が高くなってるんじゃないかな。というかそもそも高い。住むだけの事がそもそも高いのは住より上の必需品がないから？
• meg_nakagami 状況が変わったって自分が住むための家賃を０にするって選択はありえないし、持ち家は貸すこともできるんだけど、ブコメで状況が変わったら云々っていってるひとは何をそんなに恐れてるんだろう。
• shinfukui 自己破産がリスクじゃないとか、何を言っているんだ。貸す方はリスクも含めて金利上乗せしてますよ。日本人の「持ち家を手放す事だけは必死で回避する」というメンタリティに付け込んで。自由になろうよ。
• furukatsu まーそーだよね
• zocha
• kulamochi 引用元を読んだ時に朧げに抱いた疑問に光を当ててくれてる。経済発展モデルの変容というテーマにも触れて欲しかった。
• akakit
• ahahasasa とりあえず、参考文献のハードルが高すぎ。初学者は絶対理解できないでしょ。藤沢数希産の本がお勧め。
• harunobu-1984 コピペですが・・・ローンが切れた頃に、もう一軒買えるような値段でリフォームが必要な現実って あんまり報道されないよな。
• tofu
• andalusia ９０％同意だけど、家を買うことがリスクじゃないというのはどうよ。一般的に言って、「オプションを手放すこと」＝「リスクの増大」、と見なして良いと思うんだけど。
• yogasa
• sihou1 意味不明。長期ローンなんて、賢い人はまずしません。金持ちの知人周りにいないのかな？
• kuborie 「賃貸最高！と言ったところで、生涯を賃貸住宅で過ごすとどう考えても結果的には割高になるのだから」　某はてなー不動産プロでは、購入厨が割高みたいだけど。
• julajp 価値ある家ってあとで土地として取引できる立地条件がいいとこだけ。そこは資産家が抑えてる。建売なんては短期間で大量に捌いてなんぼ、ガタ来て補修費ガツンとかかる買い替えの利かない大量生産消費財
• twang
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• sawasawa12
• yuta-0326
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• tokinon
• t-murachi 典型的なプロの論理だね。あれだけ多くの人が住宅ローンを「リスク」だと感じた原因があるとは思わない? 銀行は本当に正当なリスクを負っている? 説明責任は? 返せずに路頭に迷う人がもう二度と家を買えないのは当然?
• kouhei_kain 問題の本質そっちのけで「リスク」と言う単語に対する言葉遊びになっちゃってるなぁ
• moeprj
• birdtail
• mura-taiken ちきりんのエントリのブクマにも指摘されていたけれど、ニーズの高い特定条件の物件が賃貸市場にあまり出ていない状況(当然賃料は割高)で、そうなると買った方が良くなる。ちきりんが買った物件がどんなか気になる
• xchikox うーんうーん。こういう考え方もあるという事ですね。
• mahal 「債務＝リスク」と思う人の何割かは、「務」と書かれると「義務」として果たさねばならぬという言霊的呪縛に陥ってるのかも知れんな。／「35年住むつもりで生きる」的な人生の目的意識もありかな(俺はしないが)。
• sekirei-9 「賃貸住宅の家賃にはオプションバリューが含まれている」　いつまでも独身の人は、オプションバリューと引き換えに「時折感じる寂しさ」を支払っている、と言えるかも？
• Gelsy たとえば、「塑性ヒンジ」という言葉なんかググって、それがどういう意味だか考えてみることをおすすめするよ。
• simulacre ちきりんという人はつくづく一流の釣り師だと思う、毎度毎度突っ込みどころ満載のひどいエントリを上げて、こういうエントリを呼び起こすんだから。
• serupi9
• u-c-h-i 昔は「買うのが当たり前」だったものが、必死で考えて「買うかどうか選択する」という感じになったのだなあ、と。
• DeepForest
• kenichiice
• kensir0u 債務者の意見と債権者の意見って構造かな。　両方読んだ後の感想はやっぱり３５年ローンは組むまいと思う。
• goldwell
• aoyamashin
• taizouzo
• dudley_ty 対等でない博打のリスクに含まれる利益と損失の可能性について人がどちらをより多く評価するかと言えば、後者になる訳で。話自体は経済の状況次第。持ち家に関してはそもそも審査に通らない場合もある。
• gothedistance
• hiroyukixhp
• kunioya バブルちょっと後に買った2200万の中古が5年前に売るときは800万だったんだぜ。問題にすべきは築30年程度で建築物価値がなくなるとされる住宅商慣行と行政じゃないか。資産の在り方にはそれぞれにリスク／リターンが
• jessicaalba
• isshoku 個人的には、1つの家に35年も住まなくちゃいけないなんて考えられない
• cubed-l
• kaerudayo
• sobagara12
• nopi
• ite あー、うん。良く勉強ちまちたね～。教科書通りの定義にこだわりすぎで無意味。ところで長く住むことを前提にしていいのは何故？地震、失業、離婚、首都移転、周辺の治安悪化等がリスクでは無いとでも？
• mryworks 勤められ続けるなら、借金はリスクじゃないけどね。お金を稼げなくなったらどうする？
• ssig33 これを踏まえても「35年同じ家に住む(ことができる)社会環境」というのが失なわれつつあるのだから、 35 年ローンは駄目だろうと思う
• nint7974
• hsq
• vierger This makes sense more. Yeah, the worth of "Option Value" seems to be on the rise.
• matsunoji 元ネタには違和感があったので、これですっきりしました。ありがとう。ポイントは「使用価値」だと思いました。
• hnkn
• tsutsuji360
• minoru-n 「リスク」などの言葉の意味合いからすると本エントリの論者の意見は正しいのだろうが，chikrinの言いたいことはそういうことではないでしょう。／議論がかみ合っていない。
• s-tomo 結局新品の家が担保としての価値に大きく上乗せした価格で売れちゃうのが問題。そのせいでノンリコースにはできなくてなんかあった際に引っ越すに引っ越せない事態に。新品信仰をやめれと。
• beautymaquia
• botp 借金は間違いなくリスクだと思うんだけど・・・
• hitsujibane
• HSCEC 確かにこういう考え方が今までは成り立ったが、日本での家購入の仕組みでは、これからの社会ではリスクだと思って、賃貸に住み続けている。5年後に今の職がある保障はないから、いわんや30年をや。
• Hexane
• Dryad
• edoedo2 納得。でも、結局どうしたらいいのか、ってのがわからないよなあ……。
• workingparentsforum 貸し借りの面だけ考えたらそうなんだけど、その論法で投資ファンドと銀行が身の丈に合わないローンを低所得者に貸し付けて起こったのが昨年の米国住宅市場崩壊なわけで。
• pugiemonn
• uemon
• sagonohashi 借金する事自体をリスクと考える人とそうじゃない人とのズレが見える。/個人的恨み言:借金をリスクと考えない人はずっと健康に生きてきてそう(突発的に長期入院などしてなさそう)でひたすら羨ましい。体換えてくれよ
• r2factry 『持ち家にしろ賃貸にしろどっちもどっちであるということになるだろう。』
• white_rose どう考えてもリスクだろう。社会が変わっちゃったから、よけいに。
• hoho77
• zunow あとで読む
• mr-mom 今度「オプションバリュー」って言葉使ってみよう
• jayase
• poxit
• momomubi
• solidscan 市場原理で適正な価格に収束しているかというとそうではなくて、持ち家と賃貸とでは持ち家の方がいいと考える人が多ければそちらにプレミアムがつく。家を所有するという価値がそれより多ければ家を買えばいい
• blanc2005 対の話として...
• ralfx
• ctw
• moronbee オプションバリューの所で言ってる持ち家が不利という部分がちきりんさんの言うリスクなわけで、違いはないと思うんだけど。僕の時代に対する肌感覚は、ちきりんさんと一緒。
• Griffin
• nagaohayao 新築の家に過剰なプレミアムがかけられてるのは明らか。お勉強もいいけど、肌で体験するのも忘れないように/あとリスクって負の側面だけではないんじゃないのか？お勉強的に。
• shino-katsuragi 関係ないけど、つい昨日、オプション付き契約について説明したばかりだったので、会社を思い出して凹んだ。
• isighting
• mcq
• masayang とはいっても、貸手側は「いざとなれば国が救済してくれる」と思っているのではなかろうか。
• fromdusktildawn 参考：「持ち家用物件は賃貸用物件に比べ、日本の場合25％ぐらい割高(持ち家プレミアム)。要は賃貸物件の方がお得。」http://tinyurl.com/yh7j5j4
• Makots
• gami
• kari-ko うまくまとめてらっしゃる。ご苦労さまです。ローン購入or即金購入or賃貸のどれを選ぶか、人生の大部分にかかわることだし、まず知ってから選びたい。本屋に行けば詳しく書いてあるものも多いし。
• asahiko オプションバリュー。勉強になった。
• hataichi
• yamionp 借り手の将来にわたっての返済能力を(貸し手も借り手も)高く評価してるから３５年ローンできるわけで、未来の収入を当て込んだ借金なんだからローンについては両者リスクを負ってる。不動産の価値はどうでもいい
• tokoroten999 ツッコミどころが多い記事だが元記事があまりにひどいので良記事に見える罠/ちなみに賃貸と持ち家どっちが得か論争は「その人の価値観による」で結論が出てるのでイロイロ言っても意味はないかと。
• narwhal コメント欄:"ほとんどの場合、住宅の購入は消費であって投資ではないので、過剰消費でさえなければ、物件に満足できれば「お買い得」ではないかと。エルメスのバッグをローンで買うのと同じように"
• showgotch 価値と価格ってどう違うの？
• j1nn 負債をリスクだと思うのは、一般的な感覚。たとえ厳密には間違っていたとしても、自分の経歴にケチがつくのを人は好まない。将来売却を考えるなら死活問題だ。
• floa
• takeishi 「重要な判断を先送りにすることができる権利」（オプション）と、その権利を取得するために支払う対価（オプションバリュー）について
• takker23
• unigame 借金とは関係ないけど…頑張って支払い終わった家を誰かが継いでくれなきゃ、結局ただの廃屋になっちゃう。修繕も固定資産税も自分持ちだし、最近は借主の力も強くなってきてる。一国一城の主になるメリットがなあ…
• na23 売る側が良心的であれば、という前提つきかな。
• araishi ちきりんさんのエントリーにもなるほどーと思ったし、このエントリーにもなるほどー。っと思った自分は"カネまわりの話には疎いはてなー"デスヨ
• cake_holl1515
• runeharst 何をリスクとするか・・・
• A-xtu id:Chikirin を、あるいは彼女のエントリを賛美してやまないブクマカたちを非難して解決することなのかな？俺としては、id:chnpk の経験と才能を活かしつつ今後とも啓蒙ヨロシクと申し上げるほかない
• takeshiketa
• shin_emon 住み替えを考えると清算価値も重要。近所のジャスコが撤退したり自治体が夕張化したりしたらアウトなのも持ち家のリスク。
• nozoooo
• osakana110
• f_oggy
• Naruhodius
• smtp
• tnk962
• takanori_is
• nelnal_memo 意見は尤もだと思うが、それはこの先35年間現在とあまり変わらない収入があり、環境が変わらなくていい人の意見ではないか？ 元記事はここまで細かい分析をせずに購入する人への警告かと思う。でもこれは良い反論
• nori_17
• blauburg そもそもid:Chikirinは「無理して長期ローン組む前に本当に必要かよく考えよう」ってのを極論展開して読者入れ食い成功しただけかなぁ、とか思う//多分違ってるのは人生目標に対する価値観と方法論であって(以下略
• oishiy 「清算価値に興味無し」というが、清算しなくちゃいけない状況におかれる可能性が高まってることは考慮しないわけ？Incomeの継続性に確証も持てない時代にcacheoutを35年も「commit」するのは明らかなリスク
• teraiman 　まっとうな意見だと思うけど、結論だけでいえばちきりんさんに同意。自分が30年・35年も同じ家に住む（住める/住みたい）人生を歩むとは思えないから。つまるところ前提が変われば結論は変わる。
• muchonov 「オプションバリューがない」→「勤務地・収入・世帯構成の変化や偶発的事象により使用価値が損なわれても柔軟に対応できず、減損した清算価値で売却するハメに」→「生活設計上のリスクが高い」という気がします
• r_ikeda
• asa-ko 住む地域や家族構成にもよるから一概には言えないけど、維持費やバリアフリーにリフォーム…とか将来的な家への出費も考えてそれでも家を買えるのか、自分の人生設計や最悪の場合を見越して計画しないとなあとは思う
• HDPE オレが家をローンで買う時に考えたことがほぼそのまま書かれている／経済合理的に人生設計しない奴はバカ、みたいなこという人はかわいそうだと思う
• nekosichi 明らかに正しい。ただ、持ち家に”当たり前のように”長期ローンを組むことが最善であるかは、熟考する必要があると思う。
• t_thor
• porimern
• gratt 『考えてみて欲しい。一体どこの誰が、自分の住んでいる家の清算価値に興味を払うだろうか』いやいやいや。大事ですよ。精算価値も。
• minony
• REV
• doumoto いい年こいて自分のことを名前で呼んでる時点でキチガイ丸出しでナニを今更だけど、昨今の経済情勢では、頭金ゼロの長期ローンってのは破綻して競売へまっしぐらってなパターンが多い。銀行も貸さないし。(´ー`)y-~~｡
• snufkuni
• jt_noSke "道具としてのファイナンス"って本もわかりやすくてナイスなんす
• kokorohamoe どちらかというと、中高年の年金と退職金を当てにした、定年後まで続くローンがあるライフプラン全体がリスクと言っているのでは無かろうか。高収入なのか低収入なのかにもよる
• tanaka-daisuke 借金すれば必ずリスク(＝将来の資産分布の標準偏差)は増える。住宅の購入は消費であって投資ではないので、過剰消費でさえなければ、物件に満足できれば「お買い得」。エルメスのバッグをローンで買うのと同じ。
• syanbi
• anaking
• metabodepon 元記事は極論だなと思ってブクマしてなかったのだけど、これは真っ当な反論だ。こういう正論は難解なため理解できない人を中心に否定的な反応もあるだろうけど、ブクマへの反論はいい！　これぞネット言論だね。
• bull2 引退してからでないと、何時転勤するかわからんので不動産は怖くて買えない。家を買った直後に転勤になった人を5人程知っているだけに。
• pikio コメント書いたので
• Mojo
• Lhankor_Mhy 期間の大半で残債が資産価値よりも大きくなり流動性を大きく低下させる35年ローンは、実質的には流動性リスクが高いと思う。まあ、これは商品のリスクか/ あと、「持ち家プレミアム」はやっぱりまだ存在すると思う。
• smaaash
• A410
• heis101 「賃貸住宅の家賃に内包されるもうひとつの価値とは、ずばりオプションバリューである。」「住宅の費用を切り詰めざるを得ない局面に否応なく陥ったときに、賃貸であれば簡単にグレードを落とすことができる。」
• KGV 日本の不動産は長年、商品としての透明性に欠けていたのでそれが金融的な「リスク」と混同されやすいんだよ。一方、最近の銀行は住宅ローンに非常に慎重なので借りたくてもなかなか貸してくれないですね。
• zariganitosh
• GirigiriChop
• dai_law
• yukky2001 だいたい同感。んでちきりん氏は失業等のリスクを高めに織り込んでるんじゃないのかな。
• squawk1200
• kiku-chan id:Lhankor_Mhyさーーーーーーーーーん！←　この手の話題は定期的に浮上してくるから、召喚してご迷惑でしたらごめんなさい。。。
• wakatsukikeita そもそもちきりんさんは35年も同じ家に住み続けられるのかと疑問を呈しているわけで、それに対する反論としては議論がかみ合っていないと思います。
• raderjp 50年は長すぎるのと、元本割れするのは正しいが、そういう人たちが社会的ストックを作る。それをダメだとかいうやつほど株やっててフローで食うだけの連中。優遇税制なんて廃止したほうがいいかも。
• itarumurayama
• citron_908 誰か「国民みんなが住宅ローンを嫌って家を買わなくなった場合の日本経済に与える影響」とか書いてくれる人おらんかなあ…（オレもよく分からんの
• ya--mada 平民が資産を不動産で持つべきか疑問はある。それよか、もっと不安なのはこれから先、住宅ローンを組ませてもらえる人はどんな人なんかなぁ、ということです。選択できるつもりが賃貸一択なんじゃねぇかと。
• kataru2000
• Midas いーやwこの論は中立を装ってるが単なるセールストーク。「価値があります」的な話が出る時点でそれは商品が魅力を失ってる証明w「賃貸と比較…」←君は自分の女房を隣のカミさんと比べて満足感に浸るタイプなのか?w
• khwarizmi 良記事/賃料20万円の家って4000万円で買えるの？ / マンションだと大規模修繕の負担が重いイメージがあって，30年せっせと借金を返す気が起きない
• sok-sok
• qrzap 「カネまわりの話には疎いはてなーども」w/はてなは、生活保護を受けたほうがマシ、とか言うエントリーに大量のブクマがつくところだからなあ。住宅ローンとは無縁で実態を知らない人が多いんだろう
• j0hn
• secondrunner
• kitakyudai
• daruyanagi 教科書的にはそうだけど、みんなそこまでは考えない。みんなが買うから、あこがれだけで買っているだけ。そもそもみんなが合理的に行動するなら、最後のアフィは要らんわけだ。／「陰謀」はまぁあれだけどねー
• minazuki6
• JORG 耐久消費財としてだけ見るか資産としてみるかっちゅー違いだけのように思ってるけど。すみ続ける事を前提とするのと、必ずしもそうではないのを前提とするのでは各々の所有・賃貸の価値も違う
• polymoog
• naya2chan 真っ当な記事。こちらにもっとブクマつくべき。　自分も現在ローンと管理費等あわせても借りるより安い。さらに内装いじり放題。こういう価値は金銭では計り知れない。
• kana-kana_ceo http://d.hatena.ne.jp/Chikirin/20091016 に対するカウンター。
• rna 「資産の評価を見直すときは、清算価値と使用価値の高いほうを採用して良い」「あと30年住める家の使用価値は、30年分の賃料相当額の割引現在価値に等しい」
• mickn
• kurokuragawa 「ちきりんさんもたまにはわけわかんないこと書くのだな」むしろいつものことではないかと
• siromori もっとも過ぎる意見で困った。元記事は読んでない。家の修繕費などを勘案した上で、賃貸よりも効用がローンを組んだ価格で購入する家の方が上回るのであれば、ローンを組んででも、購入するのが合理的、と言うだけの
• chnpk 結構派手に追記しました。

借金の「リスク」と銀行の「陰謀」と不動産の「価値」について - よそ行きの妄想

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